Недвижимость на каждый день. Как продавать, покупать, строить и управлять

Наталия Широкова

Недвижимость — самый крупный мировой класс активов. И рано или поздно мы сталкиваемся с необходимостью покупать, продавать, арендовать или сдавать ее.

Книга «Недвижимость на каждый день» — для тех, кто хочет покупать и продавать недвижимость грамотно. Павел Яншевский — инвестор и девелопер с 20-летним стажем, работавший с «Яндекс», Tele2, Mars, — рассказывает о том, как планировать приобретение квадратных метров и как вообще устроен этот рынок.

Недвижимость на каждый день

Книга адресована непрофессионалам — объясняет все просто и понятно. О рисках, доходностях, управлении и о том, как определить личную стратегию работы с недвижимостью.

Почему недвижимость?

Почему инвесторы любят недвижимость? На первый взгляд, это нелогично: вода, еда и одежда необходимы людям больше, чем модный дом. Оказывается, в мире не так много возможностей инвестировать в то, что не портится, имеет ненулевую стоимость и обычно растет в цене.

Недвижимость — самое большое хранилище капитала: только жилая недвижимость в мире стоит больше, чем все фондовые рынки, вместе взятые

Стоимость недвижимости почти никогда не опускается ниже ее себестоимости: земли, кирпичей, бетона и рабочей силы. Стоимость остальных инвестиций — может. Ресторан, который несет убытки, не продашь даже по цене его оборудования, а акции неуспешной компании могут стоить в 10 и даже 100 раз дешевле их стоимости в момент покупки.

Вот что вы узнаете из книги:

• Кто есть кто на рынке недвижимости: девелоперы, строители, кредиторы
• Стоимость денег во времени: как считать выгоду
• Инвестиции в недвижимость: управление риском и доходностью
• Арендовать или покупать? 4 шага для принятия решения
• Как выгодно снять помещение: десять советов арендатору

Риски

Думая о недвижимости, каждый задумывается о рисках. Но «знать риски» не равно «управлять рисками». Скажем, мы понимаем, что есть риск неверно рассчитанных расходов на строительство, но не можем поселиться на строительной площадке и лично следить за стройкой. Однако есть вещи, которые мы все-таки можете сделать.

Определите, что меньше всего предсказуемо в вашем случае. В Москве девелоперы часто не могут получить разрешения на строительство. В США многие банкротятся из-за того, что не смогли продать по желаемой цене. А на Бали перед окнами вашей виллы с видом на рисовые поля могут построить еще одну виллу, перегородив всю красоту.

Квадрат Декарта

Не можете решить, запускать или не запускать проект, связанный с недвижимостью? Поможет квадрат Декарта. Ответьте себе на следующие четыре вопроса (только честно!). Напишите максимум ответов в каждой из четырех частей.

Сделали? Перечитайте ответы. Выделите в каждом из четырех секторов один-два наиболее важных ответа, влияющих на вашу жизнь. Что вы замечаете, когда читаете свои ответы?

Инвестируйте в недвижимость, не покупая ее

Если не хочется разбираться в тонкостях строительства и управления недвижимостью, используйте инструменты, позволяющие купить недвижимость не напрямую. Например, через акции американских фондов REIT’s (Real Estate Investment Trusts), владеющих большим количеством недвижимости, или аналогичных европейских RAIF (Reserved Alternative Investment Funds).

ПИФы под управлением российских банков или управляющих компаний покупают несколько объектов на свои деньги и продают паи инвесторам фонда. Вы покупаете ценную бумагу, привязанную к конкретным объектам. Такие инвестиции не принесут большого дохода, в валюте он будет равен 3–6%. Зато вы сможете в любой момент продать свой пай.

Выгодно? Не выгодно?

Если вы рассматриваете покупку недвижимости как вариант инвестиций, не забывайте делать следующее:

1. Производите расчет в таблице, а не в голове.

2. Всегда считайте денежный поток, а не просто доходы и расходы.

3. Вносите в расчет не только большие, но и незначительные расходы — от ежедневной уборки до стоимости покупки штор. И конечно, налоги, стоимость ремонта и комиссии.

4. Помните, что при продаже надо будет заплатить агенту, а при сдаче в аренду периодически придется искать нового арендатора и тратить на это время и деньги.

5. Сравнивайте полученную доходность с инфляцией и альтернативными вариантами инвестиций.

Офисы для работы, склады и магазины, дома, дачи и квартиры — все это наша недвижимость на каждый день. То, что помогает чувствовать себя увереннее. Книга поможет во всем разобраться.

По материалам книги «Недвижимость на каждый день»
Обложка поста — unsplash.com

P.S. Хотите первыми узнавать о новых книгах и получать приятные скидки? Подписывайтесь на нашу рассылку. Каждую неделю выбираем полезные отрывки, советы и лайфхаки — и отправляем вам.