Книги Проза Остросюжетная проза Молодёжная литература Современная зарубежная литература Классическая литература Интеллектуальная проза Романы взросления Детство Художественная литература для детей Научно-познавательные книги для детей KUMON Чевостик Развитие и обучение детей Досуг и творчество детей Книги для подростков Для родителей Комиксы для детей Детское творчество Умные книжки Подготовка к школе Необычный формат Подарочные Психология Популярная психология Стресс и эмоции Любовь и отношения Осознанность и медитация Книги для родителей Быть подростком Защита от токсичности Бизнес Аудиокниги Менеджмент Продажи Истории успеха Развитие сотрудников Предпринимателю Управление компанией Стратегия Управление проектами Переговоры Публичные выступления HR Российский бизнес IT Культура Автофикшн и биографии Серия «Таро МИФ» Серия «Мифы от и до» Подарочные книги Культурные истории, страноведение Искусство и архитектура Театр и кино, музыка, литература Серия «Главное в истории» Саморазвитие Спокойствие и душевное равновесие Аудиокниги Мечты и цели Мотивация Мозг и интеллект Продуктивность Психология Общение Сила воли Тайм-менеджмент Деньги Обучение Выбор профессии Принятие решений Осознанность Лайфстайл Современная магия Дом и сад Кулинария Велнес, красота, мода Творчество Вдохновение и мотивация Handmade и творческий бизнес Рисование для начинающих Рисование для продолжающих Леттеринг и каллиграфия Писательство Фотомастерская Активити для взрослых Легендарная серия Барбары Шер Психология творчества Дизайн Развитие творчества Творческий бизнес Визуальное мышление Творческое мышление МАК МИФ Комиксы Детские комиксы Взрослые комиксы Молодежные комиксы Серии Познавательные комиксы Здоровье и медицина Правильное питание Спорт Долголетие Бег Фитнес Медитация Здоровый сон Диеты Научпоп Физика Математика Экономика Здоровье и медицина Мышление и психология Технологии Подарочные книги Искусство, культура и путешествия Для детей Работа и бизнес Для души и уюта Захватывающие истории Время для себя Маркетинг Маркетинг и брендинг Генерация идей Копирайтинг, блогинг, СМИ Серия «Думай иначе» Настольные игры Курсы и мероприятия Писательство Лектории Психология Отношения Чтение Саморазвитие Деньги Карьера Здоровье Уют Воспитание Для бизнеса Электронная библиотека Офисная библиотека Детские подарки Подарки партнерам Продвижение бренда Курсы для компаний Издать книгу Издательство Работа у нас Логотип Предложить книгу Об издательстве Авторам Вопросы и ответы Контактная информация Блоги Блог МИФа Психология и саморазвитие Творчество Проза Кругозор Книжный клуб МИФа Комиксы Бизнес-блог Бизнесхак и маркетинг Формула менеджмента Саморазвитие Корпоративная культура Опыт МИФа Обзоры книг Папамамам Развитие ребенка Психология Вот так книга! Искусство учиться
Психология и саморазвитие
Дом за рубежом: как (и зачем) покупать недвижимость за границей
14 февраля 2022 1 959 просмотров

Наталия Широкова
Наталия Широкова

Мир предлагает нам много возможностей: пользоваться инфраструктурой разных стран и городов, проводить зиму в теплом климате, работать в зарубежных компаниях. Рассматривая эти перспективы, многие задумываются о покупке недвижимости за границей. Однако решиться сложно и страшно.

Инвестор и девелопер Павел Яншевский, автор книги «Недвижимость на каждый день» (она вот-вот выйдет из печати), уверен: если вы понимаете, как работать с недвижимостью в своем городе, то сможете заниматься этим в Питере, Лондоне или Токио. А риски в развитых странах, как правило, намного ниже, чем в России и странах СНГ.



Недвижимость на каждый день

Вот несколько советов о том, как выбирать недвижимость за рубежом.

Разберитесь в местных реалиях

Рассматривать зарубежную недвижимость невозможно вне контекста — вопросов, связанных с качеством жизни, безопасностью, нюансами ведения бизнеса, защищенностью прав на недвижимость и особенностями судебной системы. А также качеством экономики, инфляцией и устойчивостью национальной валюты. Как разобраться с этим побыстрее?

Хотите заниматься недвижимостью в определенной стране — задавайте вопросы местным жителям.

Можно выделить три основные причины покупки недвижимости за границей: для отдыха, для жизни и для инвестиций. Рассмотрим их подробнее.

Для отдыха

Первое, что приходит в голову, — это домик на море для отдыха в любимой стране. В этом случае важно разделять личные задачи и инвестицию. Часто мы рассуждаем так: «Куплю (построю) дом (дачу, квартиру) для отпуска, а в остальное время буду сдавать жилье в аренду» или «Инвестирую в недвижимость, а если не пойдет хорошо, сам буду там жить». Так мы смешиваем две разные задачи: потребление и инвестиции. И рискуем не решить ни ту, ни другую.

Любую недвижимость для собственного проживания рассматривайте как траты, а не как инвестицию. Вы ее купили для использования, и главное, чтобы она вам нравилась. Если она будет приносить вам доход от сдачи в аренду, это станет приятным бонусом.

Если же основная цель — заработать, относитесь к объекту недвижимости исключительно как инвестор. Вас не должен волновать вид из окна или красота дома. Важна только прибыль.

Например, вы арендуете дом в Италии на озере Гарда на три летних месяца за 5000 евро в месяц, то есть платите 15 тысяч евро в год. В остальное время вы им не пользуетесь. Такой дом стоит около 1,5 миллиона евро, и если вы будете жить в доме сами, то сэкономите на аренде чужого дома. Можно рассчитать условную доходность этой «инвестиции». Годовая доходность будет равна:

Годовой арендный доход (15 000 евро) / стоимость недвижимости (1 500 000 евро) × 100% = 1%.

Мы видим доходность в 1% без учета налогов на имущество и стоимости коммунальных услуг. Можно попробовать сдавать этот дом на остальные девять месяцев года, но, зная сезонность итальянских курортов, вряд ли удастся на этом много заработать. С учетом высокой стоимости жизни, цен на коммунальные услуги, работ по ремонту и уборке реальная доходность частной жилой недвижимости во многих странах отрицательная. Такие примеры легко найти в Дубае, США и на Кипре.

Подумайте, хотите ли вы инвестировать с доходностью 1% или лучше положить деньги на депозит в банке и на проценты снимать этот дом в аренду.

Если вы все-таки решили приобрести недвижимость для себя, попробуйте сначала пару сезонов пожить в арендованном жилье в разных районах выбранного места, чтобы лучше почувствовать все локальные особенности, познакомиться с соседями и понять инфраструктуру. Арендованная на пробу недвижимость должна быть аналогична той, которую вы хотите приобрести: дом, квартира либо таунхаус. Не живите в гостиницах — вы же не планируете покупать себе гостиницу целиком и жить в ней. Хотя кто знает…

Для инвестиций

Если вы решили инвестировать в зарубежную недвижимость, вот несколько основных правил.

Для начала обзаведитесь друзьями в том регионе, который вас интересует. Идеально, если это будет компания, постоянно оперирующая там. Попросите их показывать вам предложения для инвестиций, обязательно подчеркнув, что вас интересуют не видовые характеристики и общая привлекательность региона для туристов, а конкретные показатели проекта.

В первую очередь рассматривайте новые проекты.

Даже если вас интересует старинный особняк, новая недвижимость больше отражает текущее состояние рынка, вы лучше его почувствуете и сможете сделать осознанный выбор.

Найдите статистические данные по региону — в открытых источниках или у консультантов. Если это строящаяся недвижимость на продажу, то от продавца нужно получить прогноз по ценам на готовую недвижимость; если для сдачи в аренду, то надо узнать аналитику по арендным ставкам. Все данные от продавца должны быть со ссылкой на источник информации. После этого нужно сравнить их со статистикой по региону.

Пример: вы покупаете частный жилой дом для сдачи в аренду. Вам понадобятся следующие данные по региону или стране: ADR (англ. Average Daily Rate — средняя дневная ставка), средняя загрузка (сколько дней в году сданы объекты) или сразу данные RevPAR (англ. Revenue Per Available Room — выручка на комнату, равная ADR, помноженному на среднюю загрузку). Зная эти показатели, вы поймете реалистичность предложения.

Если по региону загрузка в среднем по году 60%, а ADR — 100 евро, то можно посчитать, что «грязная» выручка от сдачи дома в аренду будет в среднем 21 900 евро в год. Если продавец уверяет вас, что загрузка будет 80% и ADR — 130 евро, что дает 37 960 евро, то, возможно, его прогнозы излишне оптимистичны.

Узнайте стоимость услуг, эксплуатации и размер налогов. А лучше всего получите данные от продавца и сравните с данными, полученными из других источников. Во многих странах, таких как ОАЭ, Австралия, США, стоимость профессиональных услуг для нас непривычно высока. Не учитывая ее в финансовой модели, вы рискуете даже оказаться в минусе, сдавая свою недвижимость в аренду. Например, популярные площадки для сдачи в аренду недвижимости, такие как Airbnb или Booking.com, в ряде стран берут комиссию до 20–30% от аренды. А вызов электрика в США или Австралии вполне может обойтись в пару тысяч долларов.

Для жизни

Возможно, вы решили получить гражданство или вид на жительство в другой стране. Иметь второй паспорт — хорошая опция в современном мире. По туристическим визам мало в какой стране можно провести больше трех месяцев подряд и точно не получится работать или делать бизнес.

Все иммиграционные инвестиционные программы можно разделить на три категории: золотая виза, постоянный вид на жительство и гражданство.

Золотая виза — так обычно называют вид на жительство (ВНЖ), выданный именно за инвестиции в экономику страны — обычно в недвижимость и, реже, в государственные ценные бумаги. Это всего лишь право находиться в стране, обычно без возможности работать или заниматься бизнесом. Стран, которые торгуют такими ВНЖ, довольно много — от стран Прибалтики и Восточной Европы до Австрии, Кипра, Мальты, Испании и Португалии. Еще больше подобных вариантов на островах Карибского бассейна и в Азии. ВНЖ не дает особых прав, при этом, чтобы не потерять вид на жительство, в стране нужно оставаться не менее нескольких месяцев в году, а иногда не меньше девяти месяцев.

Во многих странах, прожив несколько лет с ВНЖ, вы получаете право на постоянное место жительства (ПМЖ). Также ряд стран сразу дает ПМЖ за инвестиции. Мальта, Венгрия и другие государства готовы сразу предоставить ПМЖ. При его наличии уже можно быть практически гражданином страны, но пока еще без паспорта, без права голосовать на выборах и занимать государственные должности.

И лишь небольшое количество стран дает возможность сразу получить гражданство и паспорт, проинвестировав в экономику страны и купив недвижимость.

Самые популярные программы 2020 года у Кипра (программа завершена со скандалом и расследованием), Мальты (программа завершается), Греции (программа открывается), Турции, ряда островных государств Тихого океана и Карибского бассейна.

Для того чтобы решить задачу получения гражданства или вида на жительство, лучше вообще начинать не с недвижимости, а с агентства по иммиграционным вопросам. После понимания всех требований к недвижимости можно уже заняться ее выбором. Любой консультант по иммиграции с радостью подберет для вас недвижимость и заработает от 5 до 15% ее стоимости на комиссии от продавца.

Как выбирать страну для инвестиций или жизни

Теперь, когда вы уже знаете, зачем вам зарубежная недвижимость, подумаем о том, как выбрать страну.

Все страны принято разделять на развитые, развивающиеся и страны третьего мира. Размер ВВП на человека — самый простой способ оценить уровень жизни (просто посмотрите цифры в тех странах, которые вы хорошо знаете, и сравните с анализируемой вами страной). В 2019 году в мире была 81 страна с высоким уровнем дохода (выше 12 376 долларов на человека в год). Некоторые страны — Бразилия, Россия, Аргентина, ранее входившие в этот список, — сдали свои позиции и оказались в желтой зоне.


Распределение стран по уровню дохода на душу населения, от самого высокого (темно-зеленый) до самого низкого (коричневый)

Жить в другой стране, особенно бессрочно, а не работая по контракту, — совсем не то же самое, что проводить там отпуска. Те приятные вещи, ради которых мы ездили, быстро приедаются. Вид на море или горы человек перестает ценить уже через три- четыре недели, теплый климат становится назойливо жарким, а локальная еда надоедает до чертиков. Зато мы начинаем чувствовать на себе особенности местной бюрократии, дискриминации, качества жизни и социума.

Этот чек-лист поможет вам учесть основные факторы при выборе страны для переезда.

Уровень инфляции в стране. Например, инфляция в фунтах и долларах в последние десять лет составила около 2%, в евро близка к нулю, а в рублях около 10% (в среднем за десять лет).

Средний уровень ставок капитализации на выбранную недвижимость. Другими словами, сколько процентов от стоимости недвижимости составляет получаемый от ее сдачи в аренду годовой доход. С этими показателями сможете сравнить и данные по своему проекту.

Уровень жизни в стране (хотя бы ВВП, а лучше доход на человека). Вы увидите, что в некоторых странах при не очень развитой экономике цены на недвижимость высокие, как в более развитых экономиках. Это один из индикаторов перегретого рынка. Скорее всего, рынок подогревают покупки недвижимости туристами, как в Дубае, на Бали и в Испании, или иммиграционные программы, как на Кипре или в Латвии.

Какое право применяется в стране. В странах с английским правом, как правило, собственность лучше защищена и суды более объективны, хотя это скорее не заслуга самой правовой системы, а сложившаяся ситуация: большинство развитых стран являются преемниками Британской империи или США и поэтому применяют английское право.

Размер налогов на покупку недвижимости и владение ею. Кроме обычных налогов на транзакции, гербовых сборов и ежегодного налога на имущество в ряде стран начали применять специальные налоги, стимулирующие покупателей не держать недвижимость пустой. Так, в Канаде, Лондоне и нескольких штатах Австралии держать недвижимость без арендаторов будет очень дорого.

Рекомендации по работе с недвижимостью за рубежом

Учите английский. Если опираться в своих суждениях на мнения агентов и консультантов, вы не увидите полной картины. В большинстве стран можно комфортно себя чувствовать, не зная местного языка, но владея английским. Исключение составляет только Китай, где подавляющее большинство все еще не говорит на английском.

Старайтесь читать всю информацию в оригинале. Очень много качественной аналитики в интернете выкладывают крупные международные компании. Если вы ищете информацию на русском, количество хорошей аналитики снижается в несколько раз.

Думайте глобально. Не «моя страна и все остальные», а «разные страны мира предлагают разные возможности». Расширить свой горизонт — значит перестать приписывать «другим странам» как неподтвержденные минусы («у них там все вредные», «все капиталисты бездушные» и так далее), так и незаслуженные плюсы («в Европе не обманут, так закон чтут» или «недвижимость там всегда дорожает, не то что у нас»).

Мигрируйте, а не эмигрируйте. Даже если вы хотите проводить бóльшую часть времени в другой стране, не стоит питать иллюзий, что там трава зеленее и все сразу будет иначе. Именно на этом и спотыкается большинство эмигрантов, которые решили уехать туда, потому что там лучше. Противоположная позиция, которой придерживаюсь я сам, — жить там, где вам комфортно, удобно и выгодно сейчас, мигрировать в зависимости от ваших задач и задач семьи и бизнеса.

Диверсифицируйте. Если вы инвестируете в недвижимость, лучше не отступать от принципа диверсификации: купите три объекта в разных странах вместо трех в одном комплексе, потому что «это было очень хорошее предложение». Хорошее ли это предложение на самом деле, вы узнаете только потом, зато ошибиться лишь в части портфеля будет не так болезненно.

По материалам книги «Недвижимость на каждый день»

Обложка поста — unsplash.com

Похожие статьи