Мир предлагает нам много возможностей: пользоваться инфраструктурой разных стран и городов, проводить зиму в теплом климате, работать в зарубежных компаниях. Рассматривая эти перспективы, многие задумываются о покупке недвижимости за границей. Однако решиться сложно и страшно.
Инвестор и девелопер Павел Яншевский, автор книги «Недвижимость на каждый день» (она вот-вот выйдет из печати), уверен: если вы понимаете, как работать с недвижимостью в своем городе, то сможете заниматься этим в Питере, Лондоне или Токио. А риски в развитых странах, как правило, намного ниже, чем в России и странах СНГ.
Вот несколько советов о том, как выбирать недвижимость за рубежом.
Разберитесь в местных реалиях
Рассматривать зарубежную недвижимость невозможно вне контекста — вопросов, связанных с качеством жизни, безопасностью, нюансами ведения бизнеса, защищенностью прав на недвижимость и особенностями судебной системы. А также качеством экономики, инфляцией и устойчивостью национальной валюты. Как разобраться с этим побыстрее?
Можно выделить три основные причины покупки недвижимости за границей: для отдыха, для жизни и для инвестиций. Рассмотрим их подробнее.
Для отдыха
Первое, что приходит в голову, — это домик на море для отдыха в любимой стране. В этом случае важно разделять личные задачи и инвестицию. Часто мы рассуждаем так: «Куплю (построю) дом (дачу, квартиру) для отпуска, а в остальное время буду сдавать жилье в аренду» или «Инвестирую в недвижимость, а если не пойдет хорошо, сам буду там жить». Так мы смешиваем две разные задачи: потребление и инвестиции. И рискуем не решить ни ту, ни другую.
Любую недвижимость для собственного проживания рассматривайте как траты, а не как инвестицию. Вы ее купили для использования, и главное, чтобы она вам нравилась. Если она будет приносить вам доход от сдачи в аренду, это станет приятным бонусом.
Если же основная цель — заработать, относитесь к объекту недвижимости исключительно как инвестор. Вас не должен волновать вид из окна или красота дома. Важна только прибыль.
Например, вы арендуете дом в Италии на озере Гарда на три летних месяца за 5000 евро в месяц, то есть платите 15 тысяч евро в год. В остальное время вы им не пользуетесь. Такой дом стоит около 1,5 миллиона евро, и если вы будете жить в доме сами, то сэкономите на аренде чужого дома. Можно рассчитать условную доходность этой «инвестиции». Годовая доходность будет равна:
Годовой арендный доход (15 000 евро) / стоимость недвижимости (1 500 000 евро) × 100% = 1%.
Мы видим доходность в 1% без учета налогов на имущество и стоимости коммунальных услуг. Можно попробовать сдавать этот дом на остальные девять месяцев года, но, зная сезонность итальянских курортов, вряд ли удастся на этом много заработать. С учетом высокой стоимости жизни, цен на коммунальные услуги, работ по ремонту и уборке реальная доходность частной жилой недвижимости во многих странах отрицательная. Такие примеры легко найти в Дубае, США и на Кипре.
Если вы все-таки решили приобрести недвижимость для себя, попробуйте сначала пару сезонов пожить в арендованном жилье в разных районах выбранного места, чтобы лучше почувствовать все локальные особенности, познакомиться с соседями и понять инфраструктуру. Арендованная на пробу недвижимость должна быть аналогична той, которую вы хотите приобрести: дом, квартира либо таунхаус. Не живите в гостиницах — вы же не планируете покупать себе гостиницу целиком и жить в ней. Хотя кто знает…
Для инвестиций
Если вы решили инвестировать в зарубежную недвижимость, вот несколько основных правил.
Для начала обзаведитесь друзьями в том регионе, который вас интересует. Идеально, если это будет компания, постоянно оперирующая там. Попросите их показывать вам предложения для инвестиций, обязательно подчеркнув, что вас интересуют не видовые характеристики и общая привлекательность региона для туристов, а конкретные показатели проекта.
Даже если вас интересует старинный особняк, новая недвижимость больше отражает текущее состояние рынка, вы лучше его почувствуете и сможете сделать осознанный выбор.
Найдите статистические данные по региону — в открытых источниках или у консультантов. Если это строящаяся недвижимость на продажу, то от продавца нужно получить прогноз по ценам на готовую недвижимость; если для сдачи в аренду, то надо узнать аналитику по арендным ставкам. Все данные от продавца должны быть со ссылкой на источник информации. После этого нужно сравнить их со статистикой по региону.
Пример: вы покупаете частный жилой дом для сдачи в аренду. Вам понадобятся следующие данные по региону или стране: ADR (англ. Average Daily Rate — средняя дневная ставка), средняя загрузка (сколько дней в году сданы объекты) или сразу данные RevPAR (англ. Revenue Per Available Room — выручка на комнату, равная ADR, помноженному на среднюю загрузку). Зная эти показатели, вы поймете реалистичность предложения.
Если по региону загрузка в среднем по году 60%, а ADR — 100 евро, то можно посчитать, что «грязная» выручка от сдачи дома в аренду будет в среднем 21 900 евро в год. Если продавец уверяет вас, что загрузка будет 80% и ADR — 130 евро, что дает 37 960 евро, то, возможно, его прогнозы излишне оптимистичны.
Узнайте стоимость услуг, эксплуатации и размер налогов. А лучше всего получите данные от продавца и сравните с данными, полученными из других источников. Во многих странах, таких как ОАЭ, Австралия, США, стоимость профессиональных услуг для нас непривычно высока. Не учитывая ее в финансовой модели, вы рискуете даже оказаться в минусе, сдавая свою недвижимость в аренду. Например, популярные площадки для сдачи в аренду недвижимости, такие как Airbnb или Booking.com, в ряде стран берут комиссию до 20–30% от аренды. А вызов электрика в США или Австралии вполне может обойтись в пару тысяч долларов.
Для жизни
Возможно, вы решили получить гражданство или вид на жительство в другой стране. Иметь второй паспорт — хорошая опция в современном мире. По туристическим визам мало в какой стране можно провести больше трех месяцев подряд и точно не получится работать или делать бизнес.
Все иммиграционные инвестиционные программы можно разделить на три категории: золотая виза, постоянный вид на жительство и гражданство.
Золотая виза — так обычно называют вид на жительство (ВНЖ), выданный именно за инвестиции в экономику страны — обычно в недвижимость и, реже, в государственные ценные бумаги. Это всего лишь право находиться в стране, обычно без возможности работать или заниматься бизнесом. Стран, которые торгуют такими ВНЖ, довольно много — от стран Прибалтики и Восточной Европы до Австрии, Кипра, Мальты, Испании и Португалии. Еще больше подобных вариантов на островах Карибского бассейна и в Азии. ВНЖ не дает особых прав, при этом, чтобы не потерять вид на жительство, в стране нужно оставаться не менее нескольких месяцев в году, а иногда не меньше девяти месяцев.
Во многих странах, прожив несколько лет с ВНЖ, вы получаете право на постоянное место жительства (ПМЖ). Также ряд стран сразу дает ПМЖ за инвестиции. Мальта, Венгрия и другие государства готовы сразу предоставить ПМЖ. При его наличии уже можно быть практически гражданином страны, но пока еще без паспорта, без права голосовать на выборах и занимать государственные должности.
Самые популярные программы 2020 года у Кипра (программа завершена со скандалом и расследованием), Мальты (программа завершается), Греции (программа открывается), Турции, ряда островных государств Тихого океана и Карибского бассейна.
Для того чтобы решить задачу получения гражданства или вида на жительство, лучше вообще начинать не с недвижимости, а с агентства по иммиграционным вопросам. После понимания всех требований к недвижимости можно уже заняться ее выбором. Любой консультант по иммиграции с радостью подберет для вас недвижимость и заработает от 5 до 15% ее стоимости на комиссии от продавца.
Как выбирать страну для инвестиций или жизни
Теперь, когда вы уже знаете, зачем вам зарубежная недвижимость, подумаем о том, как выбрать страну.
Все страны принято разделять на развитые, развивающиеся и страны третьего мира. Размер ВВП на человека — самый простой способ оценить уровень жизни (просто посмотрите цифры в тех странах, которые вы хорошо знаете, и сравните с анализируемой вами страной). В 2019 году в мире была 81 страна с высоким уровнем дохода (выше 12 376 долларов на человека в год). Некоторые страны — Бразилия, Россия, Аргентина, ранее входившие в этот список, — сдали свои позиции и оказались в желтой зоне.
Распределение стран по уровню дохода на душу населения, от самого высокого (темно-зеленый) до самого низкого (коричневый)
Жить в другой стране, особенно бессрочно, а не работая по контракту, — совсем не то же самое, что проводить там отпуска. Те приятные вещи, ради которых мы ездили, быстро приедаются. Вид на море или горы человек перестает ценить уже через три- четыре недели, теплый климат становится назойливо жарким, а локальная еда надоедает до чертиков. Зато мы начинаем чувствовать на себе особенности местной бюрократии, дискриминации, качества жизни и социума.
Уровень инфляции в стране. Например, инфляция в фунтах и долларах в последние десять лет составила около 2%, в евро близка к нулю, а в рублях около 10% (в среднем за десять лет).
Средний уровень ставок капитализации на выбранную недвижимость. Другими словами, сколько процентов от стоимости недвижимости составляет получаемый от ее сдачи в аренду годовой доход. С этими показателями сможете сравнить и данные по своему проекту.
Уровень жизни в стране (хотя бы ВВП, а лучше доход на человека). Вы увидите, что в некоторых странах при не очень развитой экономике цены на недвижимость высокие, как в более развитых экономиках. Это один из индикаторов перегретого рынка. Скорее всего, рынок подогревают покупки недвижимости туристами, как в Дубае, на Бали и в Испании, или иммиграционные программы, как на Кипре или в Латвии.
Какое право применяется в стране. В странах с английским правом, как правило, собственность лучше защищена и суды более объективны, хотя это скорее не заслуга самой правовой системы, а сложившаяся ситуация: большинство развитых стран являются преемниками Британской империи или США и поэтому применяют английское право.
Размер налогов на покупку недвижимости и владение ею. Кроме обычных налогов на транзакции, гербовых сборов и ежегодного налога на имущество в ряде стран начали применять специальные налоги, стимулирующие покупателей не держать недвижимость пустой. Так, в Канаде, Лондоне и нескольких штатах Австралии держать недвижимость без арендаторов будет очень дорого.
Рекомендации по работе с недвижимостью за рубежом
Учите английский. Если опираться в своих суждениях на мнения агентов и консультантов, вы не увидите полной картины. В большинстве стран можно комфортно себя чувствовать, не зная местного языка, но владея английским. Исключение составляет только Китай, где подавляющее большинство все еще не говорит на английском.
Старайтесь читать всю информацию в оригинале. Очень много качественной аналитики в интернете выкладывают крупные международные компании. Если вы ищете информацию на русском, количество хорошей аналитики снижается в несколько раз.
Думайте глобально. Не «моя страна и все остальные», а «разные страны мира предлагают разные возможности». Расширить свой горизонт — значит перестать приписывать «другим странам» как неподтвержденные минусы («у них там все вредные», «все капиталисты бездушные» и так далее), так и незаслуженные плюсы («в Европе не обманут, так закон чтут» или «недвижимость там всегда дорожает, не то что у нас»).
Мигрируйте, а не эмигрируйте. Даже если вы хотите проводить бóльшую часть времени в другой стране, не стоит питать иллюзий, что там трава зеленее и все сразу будет иначе. Именно на этом и спотыкается большинство эмигрантов, которые решили уехать туда, потому что там лучше. Противоположная позиция, которой придерживаюсь я сам, — жить там, где вам комфортно, удобно и выгодно сейчас, мигрировать в зависимости от ваших задач и задач семьи и бизнеса.
Диверсифицируйте. Если вы инвестируете в недвижимость, лучше не отступать от принципа диверсификации: купите три объекта в разных странах вместо трех в одном комплексе, потому что «это было очень хорошее предложение». Хорошее ли это предложение на самом деле, вы узнаете только потом, зато ошибиться лишь в части портфеля будет не так болезненно.
По материалам книги «Недвижимость на каждый день»
Обложка поста — unsplash.com
